맹지란?
맹지는 접하는 도로가 없어 출입이 불편하고, 활용 가치가 낮아 선호도가 떨어지는 토지입니다.
맹지의 가격은 시장에서도 낮게 책정되고, 막상 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않습니다.
맹지를 활용하려면 도로를 내야 하는데, 이는 비용이 많이 들고 시간이 오래 걸립니다. 또한, 도로를 내더라도 맹지의 활용 가치가 높아지지는 않습니다. 따라서 맹지를 구입하기 전에 신중하게 고려해야 합니다.
맹지에 도로가 필요한 이유
출입할 도로가 없는 맹지는 활용 가치가 많지 않아 할 수 있는 게 없고, 농사를 짓거나 해야 하는데 농사짓는 것도 도로가 없으니 그 불편함은 이만저만이 아닙니다.
토지에 접하는 도로가 없어 필요한 집을 지으려 해도 건축 허가는 애초에 불가능합니다.
땅이 도로에 접하고 있는 것은 땅의 활용 측면에서 볼 때 아주 중요한 의미를 가집니다.
도로와 건축의 문제는 밀접하게 연관되어 있어 불가분의 관계에 있다 할 수 있습니다.
건축법 제44조(대지와 도로의 관계)① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우
② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.
맹지에 도로를 내는 방법
인접 토지를 매입
인접 토지를 매입하여 도로를 개설합니다. 이 방법은 가장 일반적인 방법이며, 가장 확실한 방법입니다.
이해관계에 맞는 땅 주인들과 협의해 공유 지분으로 매입하거나 단독으로 매입할 수 있습니다.
현황 도로를 이용
현황 도로가 있다면, 해당 토지 소유자의 동의를 얻어 도로를 이용할 수 있습니다. 다만 현황도로의 경우 건축법상 도로로 인정되지 않을 수 있습니다.
지적도상 도로를 이용
지적도상 도로가 있다면, 해당 토지 소유자의 동의를 얻어 도로를 이용할 수 있습니다.
지적도상 도로가 있지만 실제로 도로가 존재하지 않을 경우는 토지주인에게 충분한 보상이 갈 수 있게 한 후 도로로 원상복구 하는 방법이 있을 수 있습니다. 이 경우 토지주인과 원만한 협의를 해야 합니다.
구거 점용 허가를 받습니다
구거가 맹지와 인접해 있다면, 지자체나 농어촌공사 등 관계기관에 구거점용 허가를 받아 도로를 개설할 수 있습니다.
물이 흐르는 구거가 있다면 그 옆에는 보통 도로가 있는 경우가 많습니다. 구거를 넘으면 바로 도로를 이용할 수 있는 토지를 소유하고 있다면 그 위로 다리를 놓아 도로와 땅을 연결할 수 있습니다.
민법상 주위 토지 통행권을 활용합니다
민법 제219조 주위토지통행에 따라, 토지 소유자는 토지 출입에 필요한 경우 주위 토지 소유자에게 통행권을 요구할 수 있습니다. 주위토지통행권의 요건이 갖춰지면 토지 소유자의 동의가 없어도 통행권을 갖게 됩니다.
민법 제219조(주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
② 전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.
이 경우도 해당토지소유자가 울타리나 펜스 등을 설치해 통행을 방해하는 경우가 발생할 수 있고 그에 따라 통행방해금지가처분 신청 등 소송이 필요할 수도 있습니다. 그러니 최대한 원만하게 해결할 수 있도록 노력해야 합니다.
도로 개설을 위한 지역권, 지상권 설정
지역권은 타인의 토지를 내 토지의 편익을 위해 사용하는 권리입니다.
설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기의 토지(요역지)의 편익에 이용하는 용익물권을 말합니다. 지역권은 요역지의 편익을 위해 승역지에 설정하는 권리로 주로 통행·인수를 위한 권리를 의미합니다.
지상권은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 사용하는 권리입니다.
그 지상권을 도로를 위한 지상권을 설정하여 사용할 수도 있습니다.
위에서 여러 가지 방법을 설명했지만 가장 좋은 방법은 사도를 매입하는 것이 가장 좋습니다. 공유지분을 통해서라도 매입하는 방법을 추천합니다.